Сомнения и нервозность
Главной неприятностью минувшего года для риэлторов стала даже не «коррекция цен вниз», а низкая активность покупателей и уменьшение числа сделок, пишет Елена Никитина (Ведомости, 29.01.2008):
"По данным управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве, в 2007 г. зарегистрировано 77 393 договора купли-продажи недвижимости — немногим больше, чем в 2006 г. (75 576), но существенно меньше, чем в 2005 г. (84 186). «Цифры отражают тенденцию, — говорит вице-президент корпорации “Бест-недвижимость” Михаил Гороховский. — Люди отложили покупку, считая, что так дорого квартиры в Москве не стоят».
С рынка ушли те, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья даже с ипотечной поддержкой. Хотя ее объемы растут: по данным УФРС по Москве, в 2005 г. было зарегистрировано 2283 договора ипотеки, в 2006 г. — 4396, в 2007 г. — 5787. Гороховский считает, что влияние ипотеки на московский рынок недооценено: «Зачастую кредитные деньги стоят в начале альтернативных цепочек из 10-15 сделок».
Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», характеризует ситуацию на вторичном рынке в 2007 — начале 2008 г. как «нервозную». По ее информации, до 30% сделок откладываются — продавцы и покупатели не могут принять решение. При нормальном состоянии рынка этот показатель, по ее оценке, не превышает 10-15%.
«В феврале — марте 2007 г., — делятся аналитики “МИАН — агентство недвижимости”, — поползли слухи о грядущем обвале цен на жилье в Москве. И в разы упали продажи любого жилья». Но в декабре некоторые риэлторы отмечали на рынке даже что-то вроде ажиотажа, приведшего в том числе к росту цен. Вадим Мартыненко, директор департамента корпорации «Рескор», добавляет: «С 24 декабря в Москве отменили срочную регистрацию, сейчас зарегистрировать сделку можно только за месяц. Многие хотели успеть, и продавцы “подкручивали” цены».
Мало недвижимости
Объем предложения вторичного жилья аналитики и активные участники рынка оценивают по-разному, однако тенденция к его уменьшению налицо.
По подсчетам независимого аналитика Андрея Бекетова, предложение к концу декабря 2007 г. составило 10 348 объектов — это в 1,7 раза меньше, чем в декабре 2006 г. (18 120). Максимальный для 2007 г. уровень отмечался весной (более 24 000 объектов), затем он в основном снижался. Оценки Нины Кузнецовой, гендиректора «МИАН — агентство недвижимости», куда щедрее: около 25 000 квартир и комнат предлагалось в декабре, говорит она. Но в целом за 2007 г. рынок сжался более чем на треть (36%), соглашается Кузнецова.
Гороховский убежден, что в Москве мало хорошей недвижимости, и много морально устаревших объектов. «Очередного удвоения цен можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства и предложения на рынке», — говорит и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.
Ненормальная цена
Цена 1 кв. м по всем классам столичного жилья догнала, а то и превысила европейский уровень при более низком качестве, говорится в отчете аналитического центра Irn.ru: в большинстве европейских столиц ее разброс в пределах $, дороже — элитное жилье в престижных местах. В Москве $ за 1 кв. м — средняя цена квартир в панельных домах, пятиэтажках, жилье в спальных районах города. Жилье бизнес-класса стоит уже $ за 1 кв. м и выше, элита предлагается от $20 000 до $50 000 за 1 кв. м, подытоживают аналитики Irn.ru.
По оценкам ряда риэлторских компаний, средние цены в долларах все-таки повысились. «За год жилье на вторичном рынке подорожало на 9% в долларах и около 3% в рублях», — уточняет Кузнецова. По данным Стерника, с декабря 2006 по декабрь 2007 г. средняя цена предложения на вторичном рынке выросла в Москве с $4828 до $5429 за 1 кв. м (прирост 12%), или с 126 930 до 133 000 руб. за 1 кв. м (+5%); в Московской области — с $2522 до $2536 за 1 кв. м (+1%), или с 66 300 до 62 130 руб. за 1 кв. м (-6%). Аналитики Irn.ru, напротив, считают, что с учетом ослабления американской валюты и российской инфляции цены за первое полугодие откатились вниз: на 5-10% (с учетом скрытой коррекции — до 15%), в целом же остались на уровне конца 2006 — начала 2007 г. «Изменение цен в долларах и рублях получается разное», — констатируют в Irn.ru.
Большую часть года, по словам Кузнецовой, изменения стоимости 1 кв. м составляли плюс-минус 1,5%, варьируясь от месяца к месяцу в зависимости от категории жилья. Аналитики «Миэля» выделяют три этапа: стагнацию спроса и стабилизацию цен с осени 2006 г. вплоть до весны 2007 г.; коррекцию с марта по июнь и снижение цен на 2%; плавный рост с середины лета, «который уже к концу осени набирает обороты до 3-4% в месяц».
Декабрь порадовал сторонников роста цен, увеличение было самым большим за год, отмечает Бекетов, уточняя, что в декабре на рынке просто стало больше очень дорогих квартир. «Для разговоров о том, что рынок со дня на день рванет вверх, оснований нет», — считает он.
Стерник, впрочем, прогнозирует, что к декабрю 2008 г. 1 кв. м будет стоить $8000. Прогнозы МИАН скромнее: подорожание на 10-15% за год. Но москвичи и гости столицы уверены, что дороже и так уже некуда."
Читатели комментируют:
 Кортаев Д. | |
| Уважаемая Елена Никитина! Хотелось бы отметить, что во многих изданиях и на многих сайтах упоминание имени Стерника считается моветоном. Стерник - притча во языцех. Убедительная просьба, прежде чем ссылаться на какой-либо источник, провести его compliance, т.е. убедиться, что источник уважаем и считается объективным. Стернику уже не верят даже сами риелторы. | |
| | 20:44 29.01.08 |
 ags01  | |
| какой-то ликбез у вас очень небольшой и не бесспорный. В себестоимость входит все, как коробка, так земля и подключения. В "полную" (управленческую с/с) входят и взятки, только эта информация недоступна, уникальна и может оцениваться по косвенным признакам. В каких документах (официальных, типа ф.2) можно увидеть отдельно с/с коробки, подключения, жилой/нежилой плащади? Собрали полную, поделили на кол-во жилых метров, озвучили (обычно себе) с/с одного метра. В подтверждение уровня цен ссылка на с/с элитной недвижимости в центре Мск, которая существенно отличается от типовой [ссылка] Заметьте, что это вся с/с только без взяток. Говорить о IRR в 30% не приходится. Косвенный признак, что IRR не 30%, говорит категорическое нежелание застройщиков называть с/с вслух. Как еще аргумент, почему не 30%, посмотрите мой коммент от 15:48. | |
| | 18:18 29.01.08 |
| ags01 | |
| укажите, pls, источники вашей информации. Желания сотрудников банка, которые сидят на проценте от выданных суд ,в текущих условиях перестает быть первоочередными. Не понимаю, почему в мегаполисах, особенно крупных, должна быть другая цифра доходов. У нас банки выдают и под 60% дохода. Часто причем под справку о доходах в свободной форме. А-ля "субпрайм" (60% дохода и 10 и ниже % взнос), тему уже проходили. Я говорю о безопасном уровне для обеих сторон на весь период выплат. Сорос, например, считает, что при 40% ипотека не является безопасным вложением. | |
| | 17:43 29.01.08 |
| Mik Bogatchev | |
| Небольшой ликбез по с/с строительства: 1) Строительная с/с (возвести коробку) очень сильно зависит от типа дома и от площадки (особенно при точечной застройке). Средний ориентир для МСК - 1000. 2) Однако строительные затраты - это только часть затрат девелопера. А есть еще "стоимость земли" (включая взятки, долю города и пр.). Почему-то все упорно по это забывают. А еще забывают "подключить" электричество, газ, телефон, водопровод и т.п. 3) Строительные затраты приводятся на кв.м. ОБЩЕЙ площади, а продается только ЖИЛАЯ. Итого: Доходоность девелоперского бизнеса высокая, но не сотни процентов. В среднем IRR девелоперских проектов составляет около 30%. | |
| | 17:33 29.01.08 |
| Mik Bogatchev | |
| Ориентиры немножко другие: 1) стоимость недвижимости составляет в среднем около 4-х чистых годовых доходов семьи. В мегаполисах - 5-6. В NYC/London/Tokyo/Москва(?) - до 8-ми. 2) Выплаты по кредиту варьируются от 25 до 40% чистого дохода. | |
| | 17:25 29.01.08 |
| ags01 | |
| я бы слово "голодные" заменил на "слишком оптимистичные"... В прессе втсречаются два подхода к оценке доступности жилья, которые можно использовать в т.ч. для оченки уровня цен: 1. (по RWAY): стоимость квартиры не должна превышать 3-хлетнего дохода семьи из 2 работающих. 2. (по Соросу): за время отдачи ипотечного кредита (10-15 лет), выплаты не должны превышать 20% дохода семьи. Все это с учетом, что через 10-15 лет оплаченная квартира будет устраивать (более 1 комнаты на семью с 1 ребенком). | |
| | 16:49 29.01.08 |
 VladNov | |
| Часть правды в этом есть. Упадет. Налетят. Кто поумнее, купят самое лучшее по нормальной цене. Кто менее прозорливый, схавает всякое г... Потом цена отростет и снова скорректируется до нормальных уровней (как ориентир - 2K$) А в принципе, на хорошую недвижимость (которой очень мало в Мск) покупатели всегда найдутся, а вот всякое ... в Кожухово, Бутово или в Капотне может остаться никому не нужно. | |
| | 16:27 29.01.08 |
| Ryck | |
| Лично мне кажется реальным такой прогноз - недвижимость падает на 20-30%, тут же налетают голодные москвичи и скупают весь рынок. Потом рынок очухивается, и цены взлетают на 50-60%. Шутка конечно, но я бы был в первых рядах. :) | |
| | 16:17 29.01.08 |
| ags01 | |
| по вашей логике себестоимость должна была расти темпами, превышающими рост цены продажи. Я в это не верю. Хотя бы по тому, что монолит не в Москве могут продавать за 40 тыс.р. за кв.м. Доли города плавно заменяются на покупку земли на аукционе. Строитель элитной недвижимости купил участок в районе парка Победы и это обошло ему добавкой в районе 600 долл. на кв.м. По агентурным сведениям себестоимость кв.м в Мск долл., один из представителей застройщиков на форуме убеждал, что это 1700. Тогда остальная ("черная") себестоимость, чтобы получилась рентабельность 5-15%, это взятки. Это заоблочные суммы, которые тоже должны были расти с ростом цены продаж. Логики нет. Плюс с такой с/с и рентабельностью бизнеса не входят в Форбс. | |
| | 15:48 29.01.08 |
| Ryck | |
| Лично мне кажется что не такая уж и большая рентабельность у строителей... Если посчитать все откаты, доли города, проценты по кредитам и проч - то выйдет те же 5-15%... | |
| | 15:28 29.01.08 |
| VladNov | |
| Сомнения - плохо. Нервозность - хорошо. :) На самом деле, в декабре было отмечено некоторое оживление продаж недвижимости. Для меня это тоже было не совсем понятно, но все таки это было. В целом, строители пока держатся за имеющиеся метры как за обломок доски в открытом море. Начинать распродажу и валить рынок ни одному из игроков не выгодно. Однако, любой строительный проект реализуется по методу Кэш-фло (бабосы или в котлован или из него в карман). В начале строительства кэш идет в сторону проекта, но потом наступает момент начала гашения выданных кредитов. Происходит это с началом продаж контрактов долевого участия. Так вот, для многих проектов данный момент "начала возврата денег" уже прошел, а денег нет и не предвидится. Банки идут на встречу и терпят, но терпение их не безгранично. Им нужны как минимум %, а как максимум гашение кредитов. Рано или поздно будет необходимо либо банкротиться , либо продавать по любой цене (лучше выше себестоимости в 2К$/м2.) и тогда - .... | |
| | 15:15 29.01.08 |
| ags01 | |
| мне кажется, что сейчас уже дошло до того, что можно расслабиться и спокойно ждать. Все потуги обеих сторон, как пиара застройщиков, идущих против рынка, так и жалкой компании имеющих другое мнение (к чему отношу себя) могут только повлиять на срок начала изменений, а не факт. | |
| | 15:09 29.01.08 |
| Дед Ипат | |
| Попробуйте другую тактику :). Больше говорите о росте и пиарьте исследования танкиста (Стерника). Когда самые дремучие жадины купят метры кибитка сама покатится под откос. | |
| | 15:00 29.01.08 |
| ags01 | |
| я даже читал об этом на RWAY. Но один раз и в одном источнике. Особенность в том, что крупнейшие риелторы сами давно вложились в метры и поддерживают идеологию застройщиков. | |
| | 14:50 29.01.08 |
| konp | |
| Все же мнения очень часто рулят рынком. Наверное, фактор кризисов и снижения цен во многих странах очень сильно влияет на тех, кто принимает решение о покупке. | |
| | 14:44 29.01.08 |
| M_1 | |
| Есть информация, что время от времени между застройщиками и риэлторами возникают скандалы по поводу простаивающих продаж и удерживавемых цен. | |
| | 14:39 29.01.08 |
| ags01 | |
| на самом деле, imho, это миф, что с такими ценами/рентабельностью застройщики могут долго ждать. Содержание простаивающих мощностей стоит средств, бегут проценты по кредитам, размер взяток запрашивается от уровня цен/рентабельности. Продажа ПИКом долей в проекте ниже себестоимости и блуждающие слухи о проблемах с деньгами у СУ-155, говорит об этом. | |
| | 12:19 29.01.08 |
| ags01 | |
| Растут цены предложения. Заклинания Стерника и ко попали в мозг продавцов. Рынок жилья инертный и существующие сейчас факторы будут отыграны минимум через 3 месяца. И чем цены сильнее загоняются сейчас, тем заметнее будет коррекция. Может к тому времени застройщики/риелторы поймут, что живой рынок с адекватной ценой лучше мертвого с завышенной. Лучше для их (застройщиков) доходов, рисков, возможностей привлечения и т.п. | |
| | 12:14 29.01.08 |
| Bast_shoe | |
| При том уровне рентабельности, что была заложена в стоимость квадратного метра, наши застройщики легко продержат существующие цены год или даже больше. При этом, им уже и продажи то не нужны практически. Вложения уже многократно отбиты :-) Думается только этим можно объяснить сложившуюся у нас на рынке недвижимости ситуации. Очень напоминает скупого рыцаря, а не рынок :-) А вот на цены в $8000 я бы посмотрел . :-) Правда, если доллар упадёт к тому времени до 14-15 рублей, то ... | |
| | 12:10 29.01.08 |
| Ryck | |
| А! Этот вопрос я тоже себе задаю. Наверное немного... Но у меня есть знакомый, который вот только что купил, так скажем элитную вторичку. Это большая квартира в Хамовниках, сумма примерно 500 тыс. - но таких квартир на рынке в общем много (по 10-13 тысяч за метр), в отличии от квартир меньшего размера. Еще засада в том, что у меня все деньги в акциях Гапрома, который тоже обвалился - и теперь я не могу понять ждать пока котировки устояться, или продавать сейчас и покупать квартиру, пока цены опять не поползли наверх. А самое грустное в том, что никто не может ничего внятного посоветовать на эту тему. Но! Если бы попался подходящий вариант - купил бы и не раздумывал... В любом случае, я уже достал свой бубен, и читаю мантры :-) | |
| | 12:09 29.01.08 |
| M_1 | |
| Ну и сколько из "смотрящих" покупают по этим "растущим ценам"? | |
| | 11:43 29.01.08 |
| Ryck | |
| Да растут цены, растут. И смотрят много. К сожалению... Я уже полгода никак не могу найти в своем районе квартиру - или очень большие, или очень маленькие. | |
| | 11:09 29.01.08 |
| M_1 | |
| Что они занервничали?! Сами загнали рынок в коллапс раздувая "ценовой пузырь", который по сути "убил" покупательную способность основной массы потенциальных покупателей... | |
| | 10:57 29.01.08 |
| ags01 | |
| Предлагаю поискать места на земле, где растет. А то вскоре РФ останется единственным местом на земле. Думаю, что влияют выборы и вскоре все изменится. Сводки с мест боевых действий: [ссылка] [ссылка] [ссылка] | |
| | 10:34 29.01.08 |
| ags01 | |
| Застройщики/риелторы завели новую песню- предложение маленькое, падать не может. Как и раньше, продолжается манипуляция сознанием. С одной стороны, объемом предложения они могут рулить (есть свои метры на продажу, плюс манипулировали ценами выставляя левые квартиры с нужной ценой), с другой стороны, рынок Британии говорит о том, что падать может и при снижении предложения: "последние четыре месяца цены снизились примерно на 1%. При этом предложение сократилось в январе на 4,6% (минус 10% за последние полгода), а среднее время, требуемое для завершения сделки, увеличилось до 8,5 недели, что стало максимумом с 2001 года". Ничего не напоминает? [ссылка] |
Комментариев нет:
Отправить комментарий