Московский ценопад на рынке недвижимости.Доживем ли?

«Эксперт Online» / 31 октября 2007, Запаслись! Илья Ступин
На днях центр стратегических исследований «Росгосстраха» опубликовал прогноз развития рынка недвижимости в Москве. Аналитики страховой компании утверждают, что рост цен на квартиры возобновится не ранее весны-лета 2008 года, поскольку накопились большие запасы нераспроданного жилья. А в отдаленной перспективе московский рынок недвижимости и вовсе ждет «охлаждение», вызванное сокращением миграционных потоков и снижением качества жизни в мегаполисе. Участники рынка недвижимости прогнозам страховщиков не верят.

Фото: Comstock complete / Fotolink

Аналитики «Росгосстраха» считают, что на московском рынке сформировался «навес» нераспроданного жилья, который в ближайшие месяцы или годы будет давить на цены, способствуя их снижению. «Запас нераспроданного жилья достаточен для удовлетворения спроса в течение года или более», – утверждают авторы отчета. По их оценкам, в довесок к уже построенным квартирам на столичный рынок ежегодно будет поступать не менее 3 млн кв. м нового жилья в Москве и 4 млн кв. м в Подмосковье. «Поглощение» только 3 млн кв. м московских новостроек потребует совершения не менее 100 тыс. сделок с недвижимостью в год. «Однако, по данным Федеральной регистрационной службы по Москве, в 2006 году было зарегистрировано только 75,5 тыс. сделок. В нынешнем году будет совершено немногим более 70 тыс. сделок с недвижимостью», – констатируют эксперты «Росгосстраха».

Выводы страховщиков вызывают недоумение у риэлтеров. Во-первых, поясняют они, объем сделок, зарегистрированных ФРС по Москве, прежде всего отражает операции на вторичном рынке жилья. Во-вторых, 3 млн кв. м – это примерно 42 тыс. квартир. «В таком случае, о каких 100 тыс. сделок идет речь в отчете, не совсем понятно», – рассуждает один из наших собеседников. В-третьих, участники рынка не исключают падения объемов жилищного строительства в ближайшие годы. По крайней мере, с марта в Москве почти не проводятся торги по строительным площадкам, а регламенты выделения земельных участков ужесточаются повсеместно. На днях правительство Московской области констатировало, что сроки ввода жилья в области под угрозой срыва. В том числе по вине московских компаний.

По мнению руководителя отдела по связям с общественностью компании «Пересвет-инвест» Ирины Наумовой, гипотеза о нераспроданных запасах жилья – это миф. «Конечно, существуют неликвидные квартиры, которые «зависают» на рынке по пять-восемь лет. Но, как правило, это квартиры в так называемых домах бизнес-класса с неудачным расположением или планировкой. Например, всем известен довольно дорогой жилой комплекс одного из московских застройщиков с туалетами-«пеналами» площадью 9 кв. м и шириной 1,2 м. Естественно, продавать квартиры с такой начинкой сложно», – говорит госпожа Наумова. Ничего не известно о «навесе» новостроек и директору аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владиславу Луцкову. «Никакого «навеса» нераспроданных новостроек не было и нет. Есть дефицит предложения на первичном рынке, составляющий около 20%. Сейчас разрабатывается много крупных проектов, но как минимум до второго полугодия следующего года они не выйдут на рынок», – заключает он.

Участники рынка недвижимости не согласны, что для восстановления платежеспособного спроса средняя стоимость московского квадратного метра должна снизиться на 10−15%. «Пока мы наблюдаем обратную тенденцию – цены вновь начали расти. И хотя пока рано говорить о смене тренда, оживление рынка налицо», – говорит один из наших собеседников. По его словам, рынок пошел вверх во многом благодаря ужесточению правил приема печатных бесплатных объявлений о продаже недвижимости (что привело к искусственному снижению объема предложений), а также нашумевшим прогнозам о возобновлении роста цен. Недавно известный аналитик рынка недвижимости, по совместительству профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник во всеуслышание заявил, что с весны 2008 года по весну 2009 года цены вырастут вдвое и достигнут 8 тыс. долларов за «квадрат», а в дальнейшем московские квартиры будут дорожать на 20−25% в год.

Аналитики «Росгосстраха» оптимизма маститого аналитика не разделяют. Они уверены, что повышение качества жизни в регионах значительно снижает привлекательность московской недвижимости. Тем более что в Москве жить крайне некомфортно. В доказательство страховщики ссылаются на рейтинг британского журнала The Economist, в котором соседями Москвы по уровню качества жизни являются Триполи (Ливия), Манагуа (Никарагуа), Вьентьян (Лаос) и Котоноу (Бенин). «Москва считается городом перегруженным, дорогим, опасным и сложным для проживания. В большой степени такое положение дел толкает региональные бизнес-круги к приобретению недвижимости в своих городах, поближе к собственному бизнесу, или за границей, где в ряде случаев она существенно дешевле, чем в Москве», – констатируют аналитики «Росгосстраха». По их мнению, в перспективе московский рынок недвижимости ожидает заметное охлаждение за счет роста региональных центров, которые становятся более привлекательными для проживания.

По словам руководителя аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, в последнее время доля региональных покупателей действительно сократилась на 5%. «Это существенное снижение. Однако доходы регионалов вполне могут догнать нынешний уровень цен на московское жилье», – размышляет он. Риэлтеры не сомневаются, что рано или поздно уровень жизни в регионах вырастет. «Однако вряд ли наша страна пойдет по пути США, где множество крупных городов, каждый из которых может соперничать со столицей и по масштабам, и по уровню привлеченных инвестиций», – говорит госпожа Наумова из компании «Пересвет-инвест». Пока при всех инфраструктурных и прочих проблемах, характерных для столичной жизни, официальная статистика фиксирует увеличение миграционных потоков. Если в 2004 году стационарный миграционный прирост в Москве составил 51,6 тыс. человек, то в 2006 году на постоянное место жительства в столицу переехали уже более 61,8 тыс. человек.