Новые московские коммуналки - "flatshare"

"Рост арендных ставок на квартиры в Москве привел к развитию нового для России явления — совместного съема жилья. Специалисты прогнозируют рост «аренды в складчину»", - считает Елена Березина ("Ведомости" (15.09.2008, №173 (2195)):

"Предоставлю полкомнаты и даже полкровати сроком на 1-2 месяца одинокой худощавой девушке, можно даже высокой". И далее о себе… Это объявление — не прикол, было оно размещено не на сайте «Знакомства». Так теперь начинаются объявления в разделе «Аренда недвижимости». Все просто. Цена найма московских квартир высока, чего не скажешь о зарплатах самих квартирантов. И многие жильцы решают объединить свои бюджеты — так отдельные квартиры превращаются опять в коммуналки.

Новая тенденция — это не возврат в советское прошлое. Скорее наоборот — Москва гонится за Западом. Совместная аренда квартир, или по-английски flatshare (дословно «деление квартиры»), в Западной Европе популярна уже почти десятилетие. Причина та же, что и в российской столице, — слишком высокая стоимость аренды жилья в крупных городах, таких как Лондон и Париж.

На Западе охотнее всего на совместную ренту решаются молодежь, студенты и молодые специалисты. Как правило, из других городов и стран. Для них главное — близость к местам развлечений, ради этого они готовы мириться со стесненными условиями и поступиться принципами неприкосновенности своего личного пространства.

Впечатление о западном варианте flatshare можно составить по сериалу «Друзья»: такое молодежное мини-общежитие, где все живут дружно, весело, вместе проводят досуг. Россияне, попавшие за рубеж, кстати, быстро переняли этот опыт и сами стали активно «шерить». «В русскоязычной среде Лондона и Нью-Йорка даже появилось такое выражение — “шерить”, “шерим” (от английского to share), — рассказывает Константин Калабин, руководитель проекта Slando.com. — Его можно часто слышать в обиходе выходцев из России и с Украины».

В России традиционный вариант «шерить» получил неожиданное развитие. По словам Константина Калабина, москвичи нередко предлагают приезжим, особенно женского пола, комнаты «с частичной оплатой» или вообще без нее. Это значит, что проживание предоставляется за присмотр за детьми (няни), за престарелыми родственниками (сиделки), за помощь по хозяйству (домработницы) или за прочие услуги, среди которых легко может оказаться интим.

По оценкам экспертов, рынок совместной аренды жилья в Москве набирает обороты. Появляются специализированные сайты в интернете, где можно разместить свое объявление о поиске компаньона или же самому напроситься в соседи. В ЖЖ созданы специальные коммьюнити (ru_flatmates или msk_neighbors), через которые можно обмениваться полезной информацией и искать товарищей по совместному найму.

Снять квартиру в центре столицы стоит целое состояние (и $50 000 в месяц встречается). Поэтому кооперируются для совместной аренды квартиры не только студенты, но и многие дипломированные специалисты. Кстати, преимущества flatmates нередко не ограничиваются экономией — это может быть и взаимное обучение различным навыкам, и более веселая атмосфера общежития, которую ценят многие молодые люди. В общем, flatshare развивается в России.

Просьбы подыскать квартиру для нескольких семей или группы лиц начали поступать в агентства недвижимости примерно в середине прошлого года. Учитывая тот факт, что стоимость найма постоянно растет, данная тенденция будет развиваться, считает Мария Жукова, первый замдиректора компании «Миэль-Аренда». К тому же юридически наем на двоих не отличается от традиционных сделок. Однако сегодня многие хозяева не готовы сдавать свои квартиры нескольким семьям или просто скооперировавшимся людям.

«Говорить о том, что вы хотите снять квартиру гуртом, нужно агенту, а не хозяину, — убежден частный риэлтор и создатель сайта Torent.ru Алексей Алешко. — Хозяин может сразу испугаться и отказать, а маклер просто будет искать подходящую квартиру. Например, 1-комнатные квартиры с бюджетом в 25 000 руб. в месяц, пешком от метро — огромный дефицит, на них стоит очередь из семейных пар. Поэтому у хозяина есть выбор, кому из квартирантов отдать предпочтение. 2-, 3- и более комнатные квартиры — вот самый подходящий вариант для совместного найма».

Психологический портрет потенциального flatmate (соседа-компаньона) легко составить по объявлениям в разделе «Аренда комнат» на специальных сайтах типа Slando.ru или sosed.zhivem.ru. Он или она не курит, почти совсем не пьет, хочет преуспеть в работе, поэтому много ею занимается и практически не бывает дома. Не сосед, а мечта. Насколько это соответствует действительности и легко ли делить жилую площадь с чужим человеком, можно спросить самих flatmates.

Наталия (28 лет) еще с двумя девушками (28 лет и 31 год) уже два года живет вместе. Трешка с максимально простым интерьером, но зато рядом с метро обходится девушкам всего в 23 000 руб. в месяц, на троих — сущие пустяки.

«Конечно, нам повезло с хозяйкой. За два года она поднимала квартплату всего на 15%, — признается Наталия. — Но это потому, что квартира нам подвернулась по знакомству, мы даже не искали. Я в тот момент жила в коммуналке, моя коллега находилась в таком же неактивном поиске — она ездила каждый день из неближнего Подмосковья. Поэтому, когда наша общая знакомая предложила снять у нее квартиру на двоих, мы сразу согласились. Так получалось значительно дешевле, чем даже комната в коммуналке. А поскольку квартира была 3-комнатной, то мы могли на выбор либо сами платить пополам, либо подселить кого-нибудь. Моя хорошая подруга (10 лет знакомы) просилась к нам, и мы подселили ее. Теперь живем втроем».

На вопрос, на что похоже такое проживание втроем на одной жилплощади, Наташа, не раздумывая, ответила: на студенческое общежитие блочного типа. У каждой девушки есть своя комната, но кухня и удобства у них общие. Они по очереди покупают продукты, бытовую химию, туалетную бумагу, поровну делят платежи за телефон, электричество и интернет.

«Многие москвичи, а также приезжие, не имея достаточно средств, чтобы самостоятельно снимать квартиру, кооперируются с друзьями или родственниками и снимают квартиру на несколько человек, — говорит Юлия Гасиловская, директор отделения “Центр аренды” компании “Бест-Недвижимость”, — тем самым уменьшая свои затраты. Риэлторы считают такие заявки сложными, но с удовольствием принимают участие в организации найма квартиры на несколько человек. Почему сложными? Сложность связана с тем, что собственники квартир хотят сдать свою недвижимость, как правило, семье или одиноким людям. На нескольких нанимателей разного возраста и пола собственники неохотно соглашаются, так как контролировать покой и порядок в своей квартире становится сложнее. Большую роль играют жалобы соседей, которых не всегда устраивает присутствие большого числа новых людей на этаже».

Одно объявление в разделе «Аренда комнат» на сайте бесплатных объявлений Slando в первую неделю просматривают около 80 раз. Это один из самых высоких показателей среди всех разделов на Slando. Выше — только у раздела «Квартиры от хозяев», где число просмотров объявлений за июнь составило более 1 млн. По данным модераторов Slando, только в Москве за неделю публикуется около 800 новых предложений о flatshare. По сравнению с июнем прошлого года рост составляет 250%.

Особенность объявлений о найме комнат в том, что они очень близки к объявлениям о знакомствах. Пуская чужого человека в свое жилье, люди требовательны к привычкам, характеру, образу жизни компаньона, не говоря уже о материальном положении. Поэтому на Slando по просьбам пользователей пару месяцев назад ввели отдельный раздел для тех, кто хочет сначала познакомиться по интересам, а потом совместно искать жилье.

Аня и Катя вместе работают. И хотя они говорят о себе только как о приятельницах и не более, жизнь заставила их не только делить одну комнату, но и какое-то время даже спать в одной кровати.

«Меня практически выставили за дверь хозяева на моей прежней квартире, заявили, “чтобы к утру квартира была свободна”, — рассказывает Катя. — Я попросила совета у нашего HR-менеджера Ани, и она неожиданно предложила пожить в ее съемной квартире. Аня в тот момент собиралась на девять месяцев в командировку за границу, но отказываться от своей квартиры боялась — вдруг придется внезапно возвращаться назад. Вот и решила оставить квартиру за собой, а чтобы не платить за нее — пустила меня. Мы сразу договорились, что, когда Катя вернется обратно, она даст мне время найти новое жилье. Но когда Аня вернулась в Москву, хозяева неожиданно решили продать квартиру, поэтому мы стали обе искать новое жилье. Ну и в какой-то момент родилась идея: объединить свои бюджеты и дальше жить тоже вместе».

О том времени, когда девушки жили вместе в крохотной однушке и делили одну софу на двоих — в 12-метровой комнатке ничего кроме нее не помещалось, — Катя вспоминает неохотно. «Еще пара недель — и мы превратились бы во врагов, — говорит она. — Сейчас тоже бывают напряженные моменты. Например, я стараюсь всегда лечь спать до часа ночи, Аня же может и до двух бродить по квартире. А утром она встает на 40 минут раньше меня и тоже начинает шумно собираться, ходит, скрипит дверями, я, конечно, просыпаюсь… Но приходится мириться с этими неудобствами, потому что, живя вдвоем, мы здорово экономим. С сентября нам подняли плату до 20 000 руб., получается по 10 000 руб. на человека — совсем недорого для Москвы».

О терпимости, о том, что совместное проживание заставляет мириться с чужими привычками и недостатками, говорят почти все, кто отважился на совместный наем жилья. Индивидуалисты и люди со слабыми нервами, как говорится, могут не беспокоиться — этот формат найма не для них. Но даже если вы живете, как Наташа, «с 16 лет в общежитиях и коммуналках», все равно к выбору соседей нужно подходить осторожно. Чтобы не попасть в ситуацию, о которой рассказала Евгения, проживающая в 1-комнатной квартире в Братееве вместе с двумя землячками из Волгограда.

«Однажды я нечаянно постирала со своими вещами кофточку своей соседки; блузка, честно скажу, потеряла товарный вид, — делится Евгения. — Когда Катя, наша старшая по квартире, увидела, что я сделала с ее любимой тряпочкой из бутика, то тут же вынесла приговор: еще одна кофточка — и съезжай с квартиры». Но Женя на соседку зла не держит, наоборот, считает, что благодаря совместному проживанию у нее резко повысилась самодисциплина и она учится взаимовыручке и товариществу.

«Когда мы создавали проект «Соседи.Живём!ru», — говорит Руслан Садеков, руководитель проекта, — то хорошо понимали, что съем квартиры в складчину — это не только экономия, но и сложный процесс поиска человека, с которым было бы комфортно разделить жилье. Поэтому мы сразу открыли раздел «Советы соседям» (sosed.zhivem.ru/docs), в котором подробно описали, что и как надо делать, чтобы выбор соседа оказался удачным.

Для начала надо определиться с целью поиска соседа. Цели обычно две:

1) снять квартиру или комнату в складчину с приятным сожителем;

2) познакомиться, найти спутника жизни, а заодно решить квартирный вопрос.

Ясно, что эти цели могут пересекаться, и одно другому не мешает. Но нужно четко понять, что стоит на первом месте, иначе конфликтов с соседом не избежать. Иными словами, цель соседа должна совпадать с вашей целью. Например: если человек предлагает за копейки подселиться к нему в квартиру, а в соседе хочет видеть исключительно стройную девушку-студентку, то цель этого гражданина сразу очевидна«.

В своих объявлениях Садеков посоветовал указывать, в каком районе вы хотите снимать квартиру, соседа какого пола вы ищете, на какой срок и сколько соседей допускаете в квартире. Важно указать предпочтения по поводу курения в квартире, проведению вечеринок и наличию домашних животных. В общем, чем больше вы напишете о себе, тем более подходящие соседи будут откликаться на ваше объявление.

Как показывает опыт Slando, наиболее комфортно чувствуют себя те, кто выбирает в компаньоны себе подобных. Студенты предпочитают жить со студентами, белые воротнички — с белыми воротничками и т. д. У людей схожие ожидания по качеству жилья, схожие материальные возможности, часто одинаковые способы отдыха и общения. Зачастую через такой совместный наем люди становятся хорошими друзьями. Второй наиболее востребованный вариант — компаньоны с «дополняющими» ритмами жизни: один работает днем, другой — вечером; или один спортсмен и пропадает в зале, другой отдыхает дома за компьютерными играми. При таком варианте каждый получает больше жизненного пространства для себя, не жертвуя привычками.

Со сменой ритма жизни люди зачастую вынуждены пересматривать свои предпочтения. Типовая ситуация: молодой специалист, только что устроившийся на престижную работу, уже не с таким энтузиазмом относится к ночным вечеринкам соседей-студентов и предпочитает переехать — и желательно поближе к работе, тем более что финансы уже позволяют.

К сожалению, эти советы малоприменимы к таким видам совместного найма, когда в одной квартире живет более 5-6 человек. Даже если предположить, что они все вместе работают в одной компании и имеют схожий график работы, вкусы и биоритмы у них скорее всего будут все-таки сильно отличаться. Однако Алексей Алешко считает, что такие мегакомпании довольно часто практикуют совместный наем жилья в Москве, поэтому он даже придумал для них особое название — «гуртовой наем».

Алешко обратил внимание на это явление 1,5 года назад, постепенно у него родилась идея создать специальную систему по поиску компаньонов для совместного съема квартир Goort.ru. А недавно Алешко увидел, что выражение «гуртовой наем» стали применять в своих обзорах аналитики рынка недвижимости, по его мнению, это свидетельство того, что тенденция развивается и набирает обороты.

«Самый большой гурт, с которым я имел дело, состоял из 12 человек. Эта компания сняла 5-комнатную квартиру размером 130 кв. м в центре примерно за 70 000 руб. На каждого получилось меньше чем по 6000 руб. в месяц. Попробуйте найти жилье в центре Москвы по такой цене! Сейчас гуртовые сделки, по данным IRN.ru, — объясняет Алешко, — составляют около 40% от всех сделок по найму жилья. Снимают в основном молодые ребята, приехавшие в столицу строить карьеру, — так называемый офисный планктон. Вчера, например, я заселял шестерых в 4-комнатную квартиру на Волгоградке. Все работают в одной компании, жилье — рядом с офисом. Квартира в 107 кв. м с двумя санузлами обошлась им в 45 000 руб. в месяц — по 7500 руб. на человека. Правда, пришлось дольше повозиться с оформлением договора».

Традиционный путь, по мнению Алешко, когда вы снимаете комнату и в нагрузку получаете соседей, чреват различными напрягами психологического характера. Незнакомые люди редко совпадают во вкусах, бытовых привычках и т. д., поэтому ужиться им в границах общей квартиры будет довольно сложно, отсюда все конфликты, благодаря которым коммуналки имеют устойчивый негативных имидж. Гуртовой съем — это когда друзья, сослуживцы или земляки ищут общую квартиру. Их объединяют общие интересы, возраст, взгляды на жизнь, им, безусловно, легче ужиться вместе, такое общежитие точно никогда не будет походить на коммуналку, где все друг друга ненавидят и мечтают разъехаться.

Серьезные агентства недвижимости неохотно занимаются flatshare, поскольку денег от комиссии мало, а беготни много. «Действительно, в настоящее время существует практика, когда наниматели кооперируются, чтобы снимать жилье, — получается дешевле, да и двушку или трешку сегодня снять намного проще, чем однушку. Тем не менее данная тенденция больше характерна для жилья экономкласса, — считает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. — Риэлторы, как правило, не участвуют в таком процессе. Если наниматель не готов один арендовать 2-комнатную квартиру, а соседа у него нет, риэлтор может предложить лишь другой вариант, например снять комнату. На наш взгляд, шансы в риэлторском бизнесе у такой кооперации достаточно низкие. Определяющую роль в данном случае играет человеческий фактор: необходимо подобрать не только жилье, которое соответствовало бы требованиям, но еще и соседа. Это значительно усложняет факт совершения сделки по сдаче квартиры внаем».

По мнению Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», масштабы кооперации квартирантов явно преувеличиваются. Если жильцы и объединяются для съема многокомнатной квартиры, то они чаще всего знакомы между собой уже длительное время — это может быть или большая семья, или институтские друзья. Но таких людей, желающих снимать жилье в складчину, считает Киселева, небольшой процент от общего числа нанимателей. Тем более что нормальных и надежных механизмов, защищающих таких квартирантов, сегодня, пожалуй, и нет. Ведь договор с арендодателем заключается с одним физическим лицом, и уже это лицо несет ответственность за всех квартирантов. В быту порою возникают даже внутрисемейные конфликты, что же говорить о совместной жизни незнакомых людей. Поэтому «Инком-Недвижимость», чтобы не рисковать своей репутацией, на этот рынок выходить не планирует, а в качестве решения своим клиентам предлагает подобрать съемную комнату. «Хотя, учитывая тот факт, что за границей встречаются примеры успешной реализации схем со съемом в складчину, не удивлюсь, если в ближайшем будущем и российские крупные фирмы попробуют свои силы на этом рынке», — оговаривается Киселева.

«Обычно собственник квартиры против подобного объединения, и агенты знают: раскрыв карты, можно получить отказ, — добавляет Руслан Барабаш, руководитель отдела по связям с общественностью Бюро недвижимости “Агент 002”. — Тем более в нынешних условиях, когда на квартиры экономкласса спрос достаточно высокий. Обычно риэлторы не принимают в этом участия, да и проверить факт подобных договоренностей практически нереально. В качестве нанимателя квартиры выступает один человек или одна семейная пара, на него оформляется и договор, а все остальные лица живут на птичьих правах».

В сегменте дорогих квартир любознательность со стороны собственника не поощряется, поэтому проблем с проживанием нескольких посторонних лиц вроде бы не должно возникать. Однако Вадим Ламин, руководитель отдела эксклюзивов Penny Lane Realty, считает, что наниматели элитного жилья вряд ли сами будут стремиться к подобной кооперации: «Эти люди превыше всего ценят приватность своего личного пространства. Поэтому возврат к коммуналкам мне кажется наименее перспективным».

Тем не менее среди представителей масс-медиа людей, практикующих flatshare, достаточно много — даже среди тех, кто занимает ключевые позиции в своей профессии. И не всегда среди мотивов желание сэкономить на жилье.

«Идея поселиться вместе на съемной квартире родилась у нас спонтанно: у моего товарища были ужасные условия на предыдущей квартире и невменяемые хозяева; я только что расстался с девушкой и хотел съехать с квартиры, где мы жили вдвоем. С этим товарищем мы общались до этого уже довольно долго. Года два, кажется. Ну и отношения были хорошие. За все это время ни разу не ссорились и друг друга ничем не напрягали. Поэтому решили, что стоит попробовать. У приятеля был знакомый агент. Он-то нам и помог. Хотя попытки найти квартиру предпринимались по всем фронтам, в том числе и через корпоративную рассылку», — рассказывает главный редактор одного из глянцевых журналов Алексей Цыганов.

Хотя экономический фактор и не играл решающую роль в момент принятия решения о flatshare, тем не менее Цыганов не отрицает, что кооперация существенно облегчает финансовое бремя аренды. В 3-комнатной квартире на Белорусской сначала каждый из них платил по 15 000 руб., когда к товарищу Цыганова присоединилась девушка, они стали платить 12 000, 12 000 и 6000 руб. соответственно. А до этого каждый из них жил в однушке на окраине и платил дороже.

На вопрос, было ли их житье-бытье похоже на коммуналку советского образца, Цыганов категорически возразил: «В нашем случае скорее было похоже на жизнь двух братьев. У нас была такая довольно веселая компания».

Интернет друзья оплачивали по очереди. «Аппарат для оплаты стоял в магазине напротив подъезда, — рассказывает Цыганов. — Например, садишься ты за компьютер, включаешь — интернета нет. Спустился, заплатил. В следующий раз другой заплатит. В общем, плата за свет, интернет и телефон по сравнению с тем, сколько мы платили за квартиру и тратили на еду, были несущественными. В магазин ходили вместе, как правило, если по крупному. А так за хлебом-молоком — тоже по очереди».

Среди плюсов такой аренды на троих он выделил то, что никогда не бывает скучно. «Приходишь домой — и ты не один. Можно поужинать с кем-то, поговорить, поделиться проблемами. Каких-то сильных минусов я вспомнить не могу. Неудобства несерьезные: не всегда хватало одного балкона, чтобы повесить сушиться белье, например. Ну и посуду мыть тоже приходилось иногда друг за другом. А так все в порядке было. Всегда договаривались, если что».

Но предусмотреть то, насколько вам будет комфортно жить с соседями под одной крышей, заранее довольно трудно. И гарантировать это никакая компания или интернет-сервис вам тем более не смогут, не случайно же агентства недвижимости не занимаются подбором людей для проживания в формате flatmates (хотя помочь с поиском квартиры, конечно, могут) — это совсем не их бизнес, если уж кому-то из ныне существующих на рынке структур это и может быть близко, то лишь брачным агентствам, но они тоже пока такую услугу еще не оказывают.

«При оформлении договора с хозяином обычно вносятся предоплата и залог на случай порчи имущества, — рассказывает Алексей Алешко. — Если один из участников гурта захочет уехать, он потребует назад свою долю залога. Кто должен ее возвращать? Хозяину нет смыла возвращать часть денег, а потом опять их получать с нового жильца. Оптимально, если до момента, когда этот человек окончательно съедет, он найдет себе замену и новый квартирант отдаст ему часть залога. Если никого на новенького найти не удастся, то вернуть часть залога нужно тем, кто остается в квартире, а потом получить деньги с нового жильца».

А что делать всему гурту, если человек откалывается буквально через 1-2 недели после заселения — не вписался в коллектив, понял, что такая жизнь не для него? Формально он может потребовать свои деньги назад, но фактически именно он подводит всех остальных, разваливая гурт. Выход есть и здесь — пусть сам найдет себе замену.

Еще один повод для конфликта — порча хозяйского имущества в квартире. Например, все пользуются бытовой техникой, в какой-то момент она ломается — кто виноват? Такие вещи риэлторы всегда советуют оговаривать заранее. Так постепенно складывается своеобразный кодекс гуртового общежития, который лучше сразу оформить письменно в виде «договора о совместном съеме квартиры», советует Алешко.

«Совместное снятие жилья внаем будет расти не только в Москве, но и все больше распространяться в крупных и средних городах, — уверен Константин Калабин. — При росте экономики «реальная» стоимость жилья (с поправкой на инфляцию) растет почти всегда быстрее реальных доходов населения. Особенно быстро этот разрыв увеличивается в столицах. Но именно столицы всегда будут привлекать огромное число трудовых мигрантов, и покуда те карабкаются по карьерной лестнице и копят на первый взнос на жилье, они вынуждены идти на компромисс и «шерить» ради экономии.

В Москве этот разрыв резко увеличился за последние несколько лет, но то же самое произошло и в Питере, и в Екатеринбурге, не обошло стороной это и Киев, и целый ряд городов Украины, не говоря уже о Лондоне или Нью-Йорке. Нынешний кризис на рынке недвижимости ситуацию на Западе немного скорректирует, но Россию он в такой степени не затронет. Наш прогноз — flatshare в Москве будет расти, пока не достигнет масштабов, сопоставимых со столицами Западной Европы«.

По данным Руслана Садекова, проект «Соседи.Живём!ru» был запущен год назад, в начале сентября. Практически сразу число объявлений достигло 500-700 и не снижалось в течение всего года. Сейчас, когда начинается новый рабочий и учебный сезон, число объявлений перевалило далеко за 1000 и продолжает расти. Очевидно, что пока немногие решаются снимать жилье в складчину. Это непривычно и сложно психологически. Но реалии рынка таковы, что совместная аренда быстро растет. Осенью наблюдается довольно сильный скачок спроса на совместную аренду, весной — менее сильный, но тоже хорошо выраженный.

«Комната в коммуналке сейчас стоит около 20 000 руб. в месяц, а если двое друзей снимут двушку, то выйдет по 15 000 руб. на человека. Вот и решайте — есть перспектива у гуртового найма или нет?» — подводит итог Алексей Алешко".